Erbschaft von Immobilien

Was Erben wissen sollten

Wer eine Immobilie erbt, steht oft vor vielen Fragen: Welche Rechte und Pflichten habe ich als Erbe? Was sagt das Gesetz? Und welche Besonderheiten muss ich beachten? In diesem Beitrag erklären wir leicht verständlich, worauf es bei der Erbschaft von Immobilien in Deutschland ankommt.

1. Gesetzliche Erbfolge – Wer erbt überhaupt?

Wenn ein Familienmitglied stirbt und kein Testament oder Erbvertrag vorliegt, greift die gesetzliche Erbfolge. Das bedeutet: Die nächsten Verwandten des Verstorbenen (dem sogenannten Erblasser) erben.

Die Reihenfolge ist dabei gesetzlich festgelegt und hat folgende Stufen:

1 - Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner,

2 - Kinder (auch adoptierte),

3 - Enkel und Urenkel

4 - Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen usw.

Ein Beispiel: Stirbt ein Vater ohne Testament, erben seine Ehefrau und die gemeinsamen Kinder zu bestimmten Anteilen. Gibt es kein Testament, kann es also mehrere Erben geben – diese bilden dann eine Erbengemeinschaft. 

2. Was ist eine Erbengemeinschaft?

Wenn mehrere Personen erben, müssen sie gemeinsam entscheiden, was mit dem geerbten Haus passiert. Keiner der Erben darf alleine über die Immobilie verfügen. Das kann kompliziert werden – etwa, wenn eine Personen verkaufen will, die Andere aber nicht.

Mögliche Lösungen:

➡️ Ein Erbe kauft die anderen aus.

➡️ Alle einigen sich auf einen Verkauf und teilen den Erlös.

➡️ Die Immobilie wird gemeinsam genutzt oder vermietet.

3. Erbschein – Wozu ist er nötig?

Der Erbschein ist ein amtliches Dokument, das bestätigt, wer Erbe ist. Banken oder das Grundbuchamt verlangen ihn, wenn es um den Zugriff auf das Erbe oder die Umschreibung der Immobilie geht.

Achtung: Ein Erbschein kostet Geld – die Höhe hängt vom Wert des Nachlasses ab. Wer ein notarielles Testament hat, braucht den Erbschein oft nicht.

4. Grundbuch – Umschreibung der Immobilie

Das Erbe eines Hauses wird erst dann offiziell, wenn die Immobilie im Grundbuch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben wird. Die Umschreibung ist beim zuständigen Grundbuchamt zu beantragen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das in der Regel kostenfrei.

5. Erbschaftssteuer – Wann und wie viel?

Wer eine Immobilie erbt, muss unter Umständen Erbschaftssteuer zahlen. Ob und wie viel, hängt ab von:

➡️ dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser,

➡️ dem Wert der Immobilie,

➡️ dem persönlichen Freibetrag.

Beispiele für Freibeträge:

Ehepartner: 500.000 €

Kinder: 400.000 €

Enkel: 200.000 €

Liegt der Wert der Immobilie unter dem Freibetrag, fällt keine Steuer an. Liegt er darüber, wird der übersteigende Betrag besteuert.

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Tipp: Wenn ein Kind die geerbte Immobilie selbst mindestens zehn Jahre lang bewohnt, kann die Erbschaftssteuer entfallen – selbst bei höherem Wert.

6. Schulden und Sanierungspflichten

Wichtig: Mit dem Haus erben Sie nicht nur das Eigentum, sondern auch mögliche Verbindlichkeiten. Dazu gehören:

❗️ laufende Kredite,

❗️ offene Rechnungen,

❗️ notwendige Sanierungen.

Wer das Haus nicht möchte oder die finanziellen Belastungen scheut, kann das Erbe ausschlagen – innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls.

7. Was ist zu tun bei vermieteten Immobilien?

Ist das geerbte Haus vermietet, treten die Erben automatisch in die bestehenden Mietverträge ein. Die Mieteinnahmen gehören ihnen, aber sie müssen sich auch um Verwaltung, Instandhaltung und rechtliche Fragen kümmern.

Fazit

Eine Immobilienerbschaft kann ein wertvolles Geschenk sein – bringt aber auch Verantwortung mit sich. Wer ein Haus erbt, sollte sich frühzeitig informieren, alle Unterlagen prüfen und im Zweifel rechtlichen Rat einholen. Mit einem guten Überblick und klaren Entscheidungen lassen sich viele Probleme vermeiden.