Grundstück teilen - was Sie wissen müssen
Alle Schritte, Kosten, Chancen und Besonderheiten
Die Teilung eines Grundstücks kann viele Gründe haben: Ein Bauprojekt für die eigenen Kinder, der Verkauf eines Teilbereichs oder die bessere Nutzung einer großen Fläche. Was auf den ersten Blick recht einfach klingt, ist in der Praxis ein rechtlich und organisatorisch anspruchsvoller Prozess. In diesem Beitrag erfahren Sie alle wichtigen Schritte zur Grundstücksteilung, welchen Kosten entstehen, welche Vor- und Nachteile es gibt - und worauf Sie speziell in Brandenburg achten müssen.
Was bedeutet Grundstücksteilung?
Bei einer Grundstücksteilung wird ein bestehendes Flurstück offiziell in zwei oder mehrerer neue Flurstücke aufgeteilt. Dabei entstehen rechtlich selbständige Grundstücke, die separat verkauft, beliehen oder bebaut werden können. Die bloße Einzäunung oder private Abgrenzung reicht dafür nicht aus - die Teilung muss in einigen Bundenländern in Deutschland behördlich genehmigt und im Grundbuch eingetragen werden.
Die wichtigsten Schritte bei der Grunstücksteilung (allgemein)
1. Bebauungs- und Teilbarkeit prüfen
Bevor irgendetwas bauftragt wird, sollte geklärt werden:
- Gibt es einen Bebauungsplan?
- Wie groß sind die Mindestgrundstücksgrößen?
- Müssen Abstandsflächen und Zufahrtsregelungen eingehalten werden?
- Wie sieht es mit der Erschließung des neuen Grunstücks aus?
Ohne Prüfung kann es passieren, dass zwar vermessen, aber später nicht genehmigt wird.
2. Vermessungsingenierur beauftragen
Eine offizielle Grunstücksteilung ist nur mit einer amtlichen Vermessung möglich. Dies kann erfolgen durch:
- öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
- oder das zuständige Katasteramt
Dabei werden
- neue Grenzpunkte festgelegt,
- Grenzsteine gesetzt,
- Teilungspläne erstellt.
3. Teilungsgenehmigung beantragen
In vielen Fällen ist eine Teilungsgenehmigung nach Bauordnungsrecht notwendig - besonders dann, wenn ein neues Baugrundstück entstehen soll.
Geprüft werden sollten:
- Erschließung (Straße, Wasser, Abwasser, Strom,...)
- Bebaubarkeit
- Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben
4. Eintragung ins Liegenschaftskataster
Nach der Vermessung werden die neuen Flurstücke in das amtliche Kataster und anschließend ins Grundbuch übernommen.
Erst danach ist die Teilung rechtlich wirksam.
5. Notar & Grundbuch
Wenn im Zuge der Teilung ein Verkauf stattfindet, wird über einen Notar eine Kaufvertrag notariell beglaubigt und der Verkauf/Kauf abgewickelt. Es folgt die Eintragung der neuen Eigentümer in das Grundbuch mit eventuellen Grundschulden oder Wegerechte.
Besonderheiten bei der Grundstücksteilung in Brandenburg: Es gelten insbesondere die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) und das Vermessungs- und Katastergesetz Brandenburg.
Wichtige Besonderheiten:
- Häufig gibt es Mindestgrundstücksgrößen
- Bei landwirtschaftlichen Flächen ist die Teilung oft stark eingeschränkt
- Im Außenbereich (§35 BauGB) ist die Teilung meist nur schwer möglich
Was kostet eine Grundstücksteilung?
Die Kosten variieren je nach Größe, Aufwand und Region. Als grober Richtwerte können folgende Punkte genannt werden:
Kostenpunkt Typische Preisspanne
Vermessung ca. 1.500 - 4.000 €
Teilungsgenehmigung 100 - 500 €
(sofern erforderlich)
Grundbuch & Kataster 200 - 800 €
Notarkosten (bei Verkauf) ca. 1-2% des Kaufpreises
Insgesamt sollten Sie mit einer Kostenspanne von 2.000 - 6000 € rechnen - OHNE eventuelle Neuerschließungskosten für Strom, Wasser, Abwasser,...).
Vorteile einer Grundstücksteilung
✅ Wertsteigerung - Zwei Baugrundstücke sind oft mehr wert, als ein großes
✅ Verkauf einzelner Flächen möglich
✅ Bauen für Kinder oder Familie direkt angrenzend
✅ klar geregelte Eigentumsverhältnisse
✅ unabhängige Finanzierung möglich
Nachteile und Risiken
❌ hohe Kosten
❌ Genehmigungsrisiken
❌ Erschließungsprobleme (Zufahrt, Wasser/Abwasser, Strom,...)
❌ Wertminderung des Restgrundstücks
❌ Streitpotenzial bei Familien und Nachbarn
Wichtige Punkte, die oft übersehen werden
- Zufahrtsrechte & Wegerechte sauber regeln
- Ver- und Entsorgung sicherstellen
- Abstandsflächen bei Neubauten beachten
- Altlasten und Baulasten prüfen
- realistische Marktpreise kalkulieren
- steuerliche Auswirkungen beachten (z.B. Schenkungssteuer,...)
Wie lange dauer der Prozess einer Grundstücksteilung?
Realistisch gesehen ist ein Zeitraum von 6 - 12 Monaten einzuplanen.
Für wen lohnt sich eine Grundstücksteilung?
- Eigentümer großer Grundstücke in Baugebieten
- Familien mit Generationsprojekten
- Menschen mit ungenutzen Gartenflächen
- Erbengemeinschaften zur Vermögensaufteilung
- Investoren mit Entwicklungspotenzial
FAZIT: Gute Planung entscheidet über Erfolg oder Frust
Eine Grundstücksteilung kann finanziell äußerst attraktiv sein - sie ist aber auch mit rechtlichen, organisatorsichen und finanziellen Hürden verbunden. Gerade in ländlichen Regionen sind Bau- und Erschließungsfragen besonders entscheidend. Wer frühzeitig Fachstellen einbindet, realistisch kalkuliert und ausreichend Zeit einplant, kann aus einem großen Grundstück wertvolle Perspektiven machen.