Immobilie verkaufen und später ausziehen

Wie funktioniert das?

Der Verkauf einer Immobilie bedeutet nicht immer, dass der Auszug unmittelbar nach der Übergabe erfolgen muss. In manchen Fällen entscheiden sich Eigentümer dazu, ihr Haus zu verkaufen, aber erst Monate oder sogar Jahre später auszuziehen. Dieses Modell kann sowohl für Verkäufer als auch für Käufer Vorteile bieten – allerdings erfordert es klare vertragliche Regelungen und ein gutes Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen.

Die Perspektive des Verkäufers

Für viele Eigentümer ist die Entscheidung, ihre Immobilie zu verkaufen, ein großer Schritt – sei es aus Altersgründen, wegen eines geplanten Umzugs oder zur finanziellen Absicherung. Oft ist der Wunsch vorhanden, sich frühzeitig um den Verkauf zu kümmern, aber noch eine gewisse Zeit in der vertrauten Umgebung zu bleiben.

Gründe dafür können sein:

➡️ Zeitliche Überbrückung bis zum Bau oder Kauf einer neuen Immobilie

➡️ Abwarten des Renteneintritts

➡️ Langfristige Planung eines Umzugs ins Ausland

➡️ Finanzielle Absicherung durch frühzeitigen Verkauf

In diesem Fall kann der Eigentümer mit dem Käufer eine Nutzung über den Verkauf hinaus vereinbaren – meist in Form eines Wohnrechts oder eines Mietverhältnisses. Wichtig ist, dass diese Nutzung genau vertraglich geregelt ist, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

Die Perspektive des Käufers

Käufer, die in eine Immobilie investieren, rechnen meist mit einer baldigen Nutzung – sei es als Eigenheim oder als Mietobjekt. Wenn der Verkäufer jedoch zunächst wohnen bleiben möchte, muss sich der Käufer darauf einstellen, dass er die Immobilie nicht sofort nutzen oder renovieren kann.

Mögliche Vorteile für den Käufer:

➡️ Vergünstigter Kaufpreis, da der Einzug zeitlich versetzt erfolgt

➡️ Planungssicherheit, wenn ein späterer Eigennutz oder Umbau angestrebt wird

➡️ Kapitalanlage mit späterer Nutzung, besonders für junge Käufer oder Investoren

Allerdings entstehen auch Risiken:

❗️ Verzögerung der eigenen Lebensplanung

❗️ Möglicher Konflikt, wenn der Verkäufer später nicht auszieht

❗️ Rechtliche Hürden bei Eigenbedarfskündigungen nach Übernahme

Daher ist es auch für Käufer essenziell, klare Vereinbarungen im Kaufvertrag zu treffen.

Rechtliche Grundlagen und Regelungen

Die Möglichkeit, eine Immobilie zu verkaufen und weiterhin darin zu wohnen, ist rechtlich möglich, erfordert aber sorgfältige Planung. Es gibt verschiedene Modelle:

1. Wohnrecht (dinglich gesichert)

Ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht kann im Grundbuch eingetragen werden. Es schützt den Verkäufer auch bei einem Eigentümerwechsel.

Vorteile:

✅ hohe Sicherheit für den Verkäufer

✅ klare rechtliche Grundlage

Nachteile:

❌ mindert den Verkaufswert der Immobilie

❌ Käufer kann Immobilie nicht selbst nutzen

2. Mietvertrag

Nach dem Verkauf schließt der Käufer mit dem ehemaligen Eigentümer einen regulären Mietvertrag ab.

Vorteile:

✅ flexibel gestaltbar

✅ keine Grundbuchbelastung

Nachteile:

❌ weniger Schutz für den Verkäufer

❌ Kündigung durch Käufer nach gesetzlichen Fristen möglich (z. B. wegen Eigenbedarf)

3. Nießbrauchrecht

Ähnlich wie das Wohnrecht, aber umfassender: Der Nießbrauch berechtigt zur Nutzung und sogar zur Vermietung der Immobilie. Auch dies kann im Grundbuch eingetragen werden.

Worauf beide Seiten achten sollten

Klarheit im Kaufvertrag: Alle Regelungen zum späteren Auszug sollten detailliert und eindeutig im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden.

Zeitlicher Rahmen: Ob ein Jahr, zwei Jahre oder lebenslang – die Dauer des Wohnrechts oder Mietverhältnisses muss klar definiert sein.

Kostenregelung: Wer zahlt für laufende Kosten, Instandhaltung, Nebenkosten? Diese Fragen sollten im Vertrag eindeutig geregelt sein.

Absicherung für Käufer: Im Fall eines späteren Eigenbedarfs sollte die rechtliche Möglichkeit einer Kündigung (bei Mietverträgen) gegeben sein.

Absicherung für Verkäufer: Wer dauerhaft wohnen bleiben will, sollte auf einem eingetragenen Wohnrecht oder Nießbrauch bestehen.

Fazit

Der Verkauf einer Immobilie mit anschließendem, zeitversetztem Auszug kann für beide Seiten eine Win-Win-Situation sein – vorausgesetzt, die vertraglichen und rechtlichen Rahmenbedingungen sind klar geregelt. Für Verkäufer bietet sich so eine Möglichkeit, frühzeitig vorzusorgen, ohne das gewohnte Zuhause sofort verlassen zu müssen. Käufer wiederum profitieren von Planungssicherheit oder attraktiveren Konditionen.

Wichtig ist, dass beide Parteien frühzeitig gemeinsam mit einem Notar oder Rechtsanwalt ein rechtlich sauberes Modell erarbeiten, das allen Interessen gerecht wird. Nur so lassen sich Missverständnisse vermeiden – und aus einem ungewöhnlichen Modell ein erfolgreiches Immobiliengeschäft machen.