Immobilienverkauf mit PV-/Solaranlage
Was gehört dazu - und was nicht
Beim Verkauf einer Immobilie mit einer vorhandenen Photovoltaik- (PV) oder Solaranlage tauchen häufig Fragen auf. Geht die Anlage automatisch mit an den Kaufenden über? Was passiert bei Miet- oder Leasingmodellen? Und wie wirkt sich das Ganze auf den Kaufpreis oder die Wirtschaftlichkeit aus?
In diesem Beitrag klären wir die wichtigsten Punkt, geben praktische Beispiele und schließen mit einer konkreten Handslungsempfehlung und einem kompakten Fazit.
Wann gehört die PV-/Solaranlage automatsich zum Haus?
Grundsätzlich gilt: Ist eine Photovoltaik- oder Solaranlage fest mit dem Gebäude verbunden, zählt sie rechtlich zum sogenannen wesentlichen Bestandteil (§ 94 BGB). Damit ist sie in der Regel automatisch Teil des Verkaufs - also "mitverkauft", ohne dass es einer gesonderten Vereinbarung bedarf.
Beispiel 1: Klassischer Hausverkauf mit einer PV-Anlage
Familie S hat vor zehn Jahren eine PV-Anlage auf ihrem Einfamilienhaus installiert und vollständig bezahlt. Die Anlage speist Strom ins Netz ein, die Einspeisevergütung erhält Familie S.
Beim Hausverkauf geht die Anlage automatisch mit an die Käufenden über - ebenso wie die Ansprüche auf die Einspeisvergütung, sofern dies vertraglich geregelt ist und eine Ummeldung erfolgt.
Wann ist die PV-Anlage nicht automatisch mitverkauft?
Komplexer wird es, wenn die Anlage nicht im Eigentum des Verkäufenden ist - etwa bei Miet- oder Leasingmodellen oder bei einer sparaten Finanzierung durch eine andere juristische Person (z.B. eine GmbH des Eigentümers).
Beispiel 2: Leasingmodell
Herr W hat sich vor einem Jahr eine PV-Anlage auf seine haus setzen lassen - allerdings im Rahem eines Leasingvertrags mit einem Drittanbieter. Die Anlage gehört also rechtlich dem Leasinggeber.
Beim Verkauf des Hauses kann die Anlage nicht einfach mitverkauf werden, da sie nicht im Eigentum von Herrn W steht. Es sind separate Regelungen mit dem Leasinggeber sowie dem Kaufenden erforderlich - z.B. Vertragsübernahme oder Rückbau. Letzteres kann entsprechende Kosten für den Verkaufenden verursachen, die dann mit dem Verkauf eingeplant werden müssen.
Beispiel 3: PV-Anlage gehört einer anderen Firma
Frau K betreibt eine Solaranlage auf dem Dach ihres Hauses über ihre eigene Solar-Firma. Die Anlage ist als separates Wirtschaftsgut im Betriebsvermögen ihrer Firma geführt. In diesm Fall gehört die Analge nicht automatisch zum Gebäude. Der Verkauf der Immobilie muss klar von der PV-Anlage getrennt geregelt werden - ggf. mie einem zusätzlichen Kaufvertrag für die Anlage oder deren Betrieb.
Handlungsempfehlung für Eigentümer und Kaufinteressierte
Für Verkaufende:
- Prüfem Sie vor dem Verkauf, ob Sie selbst Eingentümer der PV-/Solaranlage sind.
- Klären Sie, ob ein Leasing-, Miet- oder Betriebsmodell vorliegt.
- Nehmen Sie alle Details zur PV-/Solaranlage (Restlaufzeiten, Erträge, Wartungsverträge,...) zur Kenntnis.
- Lassen Sie sich ggf. rechtlich oder steuerlich beraten, vor allem, wenn die Anlage Teil eine Unternehmens ist.
Für Kaufende:
- Verlangen Sie Einsicht in die Vertragsunterlagen der PV-Anlage (Kaufnachweise, Wartungs- und Versicherungsverträge,...).
- Achten Sie im Kaufvertrag zur Immobilie darauf, dass die PV-Anlage mitverkauft wird - oder ob Sie separat einen Vertrag schließen müssen.
- Klären Sie, ob die Einspeisevergürung künftig auf die übergeht und welche Vorraussetzungen dafür erfüllt sein müssen (z.B. Ummeldung bei der Bundesnetzagentur).
Fazit: Klare Regelungen vermeiden teure Überraschungen
Beim Immobilienverkauf mit PV-/Solaranlage ist die entscheidende Frage: Wer ist Eigentümer der Anlage - und wie ist sie vertraglich und wirtschaftlich eingebunden? In vielen Fällen geht die Anlage automatisch mit über, doch bei Miet-, Leasing- oder Umternehmenslösungen sind individuelle Vereinbarungen notwendig.
Wer Klarheit schafft, schützt sich vor bösen Überraschungen und erleichtert den Verkaufsprozess erheblich.