Sanierungspflicht für Immobilien

Was Eigentümer wissen müssen

Die Energiewende betrifft nicht nur Industrie und Verkehr - auch private Hausbesitzer stehen in der Verantwortung. Mit der Sanierungspflicht will der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Energieverbrauch von Gebäuden sinkt und so ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet wird. Doch was genau bedeutet das für (zukünftige) Eigentümer? Seit wann gilt die Pflicht, welche Gebäude sind betroffen - und welche Maßnahmen müssen umgesetzt werden?

Seit wann gilt die Sanierungspflicht?

Die Grundlage für die Sanierungspflicht findet sich im Gebäudeenergiegesetz (GEG), das im Jahr 2020 in Kraft getreten ist. Es fasst frühere Regelungen aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen.

Besonders relevant wird die Pflicht beim Eigentümerwechsel: Wer seit 1. Februar 2002 ein Ein- oder Zweifamilienhaus gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen hat, muss bestimmte energetische Sanierungen innerhalb von zwei Jahren durchführen.

Welche Immobilien sind betroffen?

Die Sanierungspflicht betrifft vor allem ältere Gebäude, die vor Inkrafttreten moderner Energiestandards errichtet wurden. Im Fokus stehen dabei Ein- und Zweifamilienhäuser, aber auch Eigentumswohnungen können betroffen sein - etwa, wenn Sanierungen am Sondereigentum erforderlich sind.

Nicht betroffen sind:

• Immobilien, die der Eigentümer bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt,
• denkmalgeschützte Gebäude, sofern Maßnahmen den Charakter des Hauses beeinträchtigen würden,
• sowie Fälle, in denen eine Sanierung wirtschaflich unzumutbar wäre.

Auch ohne Eigentümerwechsel kann eine Pflicht entstehen - beispielsweise, wenn bei einer Renovierung/Sanierung mehr als 10 % einer Außenfläche (Dach, Fassade, Fenster) erneuert werden.

Welche Maßnahmen sind vorgeschrieben?

Das GEG schreibt mehrere konkrete Maßnahmen vor, die die Energieeffizienz eines Hauses verbessern sollen. Dazu gehören insbesondere:

• Dachdämmung oder Dämmung der obersten Geschossdecke: Wenn der Dachraum unbeheizt ist, muss er ausreichend gedämmt sein, um Wärmeverlust zu vermeiden.
• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren: Ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen (z. B. Keller) müssen isoliert werden.
• Austausch alter Heizkessel: Öl- oder Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind und keine Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik besitzen, müssen außer Betrieb genommen werden.
• Energetische Standards bei Sanierungen: Werden Außenbauteile erneuert, müssen die neuen Bauteile den gesetzlichen Mindestanforderungen an die Wärmedämmung entsprechen.

Fristen und mögliche Konsequenzen

Neue Eigentümer haben nach dem Kauf, Erbe oder Schenkung in der Regel zwei Jahre Zeit, die erforderlichen Maßnahmen umzusetzen. Wer sich nicht an die Vorschriften hält, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 EUR - ein deutlicher Anreiz, die Vorgaben ernst zu nehmen.

Fazit: Sanierungspflicht als Chance nutzen

Auch wenn die Sanierungspflicht auf den ersten Blick wie eine zusätzliche Belastung wirkt, bietet sie eine große Chance: Wer seine neue Immobilie ernergetisch modernisiert, spart langfristig Heizkosten, steigert den Immobilienwert und leistet einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz.

Es lohnt sich also, frühzeitig zu prüfen, welche Pflichten bestehen - und Sanierungen klug zu planen. Unterstützung bieten Energieberater, Förderprogramme und steuerliche Anreize, die den finanziellen Aufwand senken können.