Der Teilverkauf einer Immobilie: Chancen, Risiken und wer wirklich profitiert

In Zeiten steigender Lebenshaltungskosten, unsicherer Rentenperspektiven und ungewissen Zukunftsperspektiven ziehen ältere Haus- oder Wohnungsbesitzer den Teilverkauf ihrer Immobilie als vermeintlich attraktive Lösung in betracht.

Dabei verkauft der Eigentümer einen prozentualen Anteil seines Hauses oder seiner Wohnung an einen Anbieter – meist 10 % bis 50 % – und erhält dafür sofort Kapital. Im Gegenzug bleibt er weiterhin im Objekt wohnen und zahlt ein monatliches Nutzungsentgelt.

Doch was genau steckt hinter diesem Modell? Für wen lohnt sich der Teilverkauf – und für wen nicht?

✅ Die Vorteile eines Teilverkaufs

1. Sofortige Liquidität ohne Umzug

Der wohl größte Vorteil: Der Eigentümer bekommt einen größeren Geldbetrag sofort ausgezahlt – ohne sein Zuhause zu verlassen oder das gesamte Eigentum aufgeben zu müssen.

2. Wohnrecht bleibt erhalten

Trotz Verkauf eines Anteils bleibt das lebenslange (oder vertraglich vereinbarte) Wohnrecht erhalten. Das gibt Sicherheit – insbesondere im Alter.

3. Flexibilität für Investitionen oder Wünsche

Ob altersgerechter Umbau, Unterstützung der Kinder oder eine Weltreise – das freigewordene Kapital kann frei verwendet werden.

4. Rückkauf- und Verkaufsoptionen

In vielen Modellen kann der verkaufte Anteil später zurückgekauft werden. Oder: Die Immobilie kann im Ganzen veräußert werden, wobei der Verkaufserlös anteilig geteilt wird.

❌ Die Nachteile – und wo Vorsicht geboten ist

1. Hohes Nutzungsentgelt

Für den weiterhin genutzten Immobilienanteil fällt ein monatliches Nutzungsentgelt an – ähnlich einer Miete, aber ohne klassische Mieterrechte. Diese Gebühr kann je nach Anbieter und Zinssatz (oft ca. 3–5 %) erheblich sein.

2. Wertsteigerung geht anteilig verloren

Steigt der Immobilienwert in den kommenden Jahren, profitiert der Teilverkäufer nur noch anteilig davon. Der verkaufte Anteil gehört dauerhaft dem Anbieter – mitsamt möglicher Wertzuwächse.

3. Eingeschränkte Entscheidungsfreiheit

Bauliche Veränderungen, Vermietung oder ein kompletter Verkauf müssen künftig mit dem Miteigentümer (also dem Anbieter) abgestimmt werden.

4. Versteckte Gebühren & Kosten

Oft werden Notarkosten, Gutachterhonorare oder Verwaltungsgebühren auf den Verkäufer abgewälzt. Auch das Nutzungsentgelt kann im Lauf der Zeit steigen – je nach vertraglicher Ausgestaltung.

5. Komplizierte Rückabwicklung

Wer später zurückkaufen oder komplett verkaufen möchte, muss mit weiteren Transaktionskosten und ggf. neuen Bewertungen rechnen – nicht selten zum Nachteil des ursprünglichen Eigentümers.

🔍 Wer profitiert wirklich?

Für Eigentümer:

Der Teilverkauf kann in bestimmten Situationen sinnvoll sein – etwa wenn keine Erben vorhanden sind, die Immobilie zu groß wird oder dringend Liquidität benötigt wird. Es bleibt jedoch dabei: Der Eigentümer zahlt langfristig dafür, dass er sein eigenes Haus weiterhin nutzen darf.

Für Anbieter:

Für spezialisierte Teilverkaufsfirmen ist das Modell sehr lukrativ. Sie sichern sich:

stabile monatliche Einnahmen (Nutzungsentgelt), anteiligen Wertzuwachs der Immobilie und oft ein Erstverkaufsrecht beim Gesamtverkauf.

Die Anbieter profitieren durch wiederkehrende Einnahmen und mögliche Wertsteigerungen deutlich stärker als die Eigentümer. Die finanzielle Belastung und Abhängigkeit für Letztere nimmt oft unbemerkt zu.

🧾 Fazit: Eine Lösung mit Licht und Schatten

Der Teilverkauf einer Immobilie ist kein pauschal schlechter Deal – aber er ist auch keine einfache Lösung für alle Probleme im Alter. Eigentümer erhalten zwar kurzfristig Geld, verlieren aber dauerhaft einen Teil ihrer Unabhängigkeit, Entscheidungsfreiheit und Rendite.

Vor einem Teilverkauf sollte immer eine gründliche Beratung erfolgen – idealerweise durch unabhängige Finanzexperten oder Verbraucherzentralen. Alternativen wie eine Leibrente, ein klassischer Immobilienverkauf mit Rückmietung oder ein zinsgünstiger Kredit sollten ebenfalls geprüft werden.

Kurz gesagt: Wer sich für einen Teilverkauf entscheidet, sollte die Verträge genau prüfen, die langfristigen Konsequenzen verstehen – und nicht nur auf die kurzfristige Auszahlung schauen. Es geht um nicht weniger als das eigene Zuhause.