Was unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie?
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Doch es gibt auch Ausnahmen: Nicht jeder Erwerbsvorgang ist automatisch steuerpflichtig. In diesem Beitrag erklären wir, was die Grunderwerbsteuer ist und welche Fälle von ihr nicht betroffen sind.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland fällig wird. Sie gehört zu den sogenannten Verkehrssteuern und wird vom jeweiligen Bundesland erhoben. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. In Brandenburg liegt der Steuersatz bei 6,5 %.
➡️Ein einfaches Beispiel zur Verdeutlichung:
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Steuersatz von 6,5 % (z. B. in Brandenburg) beträgt die Grunderwerbsteuer 26.000 Euro. Ein erheblicher Betrag, der einen großen Teil der Kaufnebenkosten ausmachen kann. Deshalb sollte man genau prüfen, welche Bestandteile einer Immobilie nicht steuerpflichtig werden.
Wann fällt die Grunderwerbsteuer an?
Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald ein notariell beurkundeter Kaufvertrag über eine Immobilie oder ein Grundstück geschlossen wird. Der Steuerbetrag ist vom Käufer zu begleichen und ist Voraussetzung dafür, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.
Was unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer?
Es gibt jedoch einige gesetzlich geregelte Ausnahmen, bei denen keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Hier die einige wichtige:
✅1. Erwerb von Todes wegen oder durch Schenkung
Geht eine Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung auf eine andere Person über, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen gelten hier die Regelungen zur Erbschaft- und Schenkungsteuer.
✅2. Erwerb innerhalb der Familie
Grunderwerbsteuerfrei sind Übertragungen zwischen bestimmten Verwandten in gerader Linie, z. B.:
von Eltern auf Kinder
von Großeltern auf Enkel
zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern
bei Scheidung: Übertragungen zur Vermögensauseinandersetzung
✅3. Erwerb von weniger als 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft
Wird eine Immobilie über eine Personen- oder Kapitalgesellschaft gehalten, fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn weniger als 95 % der Anteile auf einen neuen Gesellschafter übergehen.
❗️Achtung: Bei mehreren Käufen innerhalb von 10 Jahren kann eine Steuerpflicht entstehen.
✅4. Grundstückserwerb durch den Staat oder bestimmte Körperschaften
Der Erwerb durch den Bund, ein Bundesland oder eine Gemeinde ist in der Regel grunderwerbsteuerfrei.
Auch bestimmte gemeinnützige Organisationen können steuerbefreit sein, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
✅5. Geringfügigkeit (Bagatellgrenze)
Beträgt der Kaufpreis weniger als 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Diese Bagatellgrenze ist im Grunderwerbsteuergesetz (§ 3 Nr. 1 GrEStG) geregelt.
✅6. Gebrauchte und bewegliche Gegenstände
Werden zusammen mit einer Immobilie gebauchte und bewegliche Sachen veräußert, wird dafür unter Umständen keine Grunderwerbssteuer fällig. Diese Gegenstände können z.B. eine Einbauküche, Gartenmöbel, Markisen, Saunen, und Baumatarialen, die noch nicht verbaut sind.
❗️ Achtung: Der Gegenwert dieses Inventars kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und entsprechend die Steuerlast senken - ABER, es mindert damit sehr wahrscheinlich auch den Beleihungswert der finanzierenden Bank und damit kann sich auch der Zinssatz für die Finanzierung verändern.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist bei Immobilientransaktionen in Deutschland ein erheblicher Kostenfaktor. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen, bei denen der Gesetzgeber auf die Erhebung verzichtet – insbesondere im familiären Umfeld oder bei Erbschaften und Schenkungen. Wer eine Immobilie übertragen oder erwerben möchte, sollte sich im Vorfeld gut über mögliche Steuerbefreiungen informieren – idealerweise mit Unterstützung eines Steuerberaters oder Notars.